SchuldInfo

Juridische info voor hulpverleners

 
 

Vorderen huurschuld en ontbinding huurovereenkomst

Wanneer de huurder niet of niet op tijd betaalt kan de verhuurder gaan dagvaarden. Daarbij zijn twee vorderingen mogelijk:

  • betalen van de huurachterstand;
  • ontbinding van de huurovereenkomst.


In bepaalde situaties is het op zichzelf de vraag of de verhuurder meteen kan dagvaarden. Bijvoorbeeld, er zijn problemen met de uitbetaling van de huurtoeslag en de verhuurder weet dit, of de verhuurder besluit van de een op de andere dag dat de huur vóór de eerste van de maand betaald moet zijn.

Veelal zal de verhuurder ook ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Ontbinding heeft voor de huurder grote gevolgen want dit betekent dat bij toewijzing ontruiming kan plaatsvinden. Niet elke huurachterstand rechtvaardigt een ontbinding. Over het algemeen wordt aangenomen dat er minimaal een huurachterstand van drie maanden moet zijn. Wanneer de huurder herhaaldelijk te laat betaalt, ligt dit veelal anders en kan bij een kleinere huurachterstand ontbonden worden.

Vaak geeft de rechter een ‘terme de grace’, d.w.z. een termijn waarbinnen de vordering in z’n geheel voldaan moet zijn om ontruiming te voorkomen.

Wanneer de huurder geen verweer voert zal de rechter alleen kijken of aan de vereiste formaliteiten is voldaan en of de vordering hem niet onrechtmatig of ongegrond voor komt. Wanneer het in orde is zal hij de vordering bij verstek toewijzen. Tegen een verstekvonnis kan de huurder nog in verzet komen door de verhuurder te dagvaarden. Dit moet binnen 4 weken gebeuren nadat het verstekvonnis aan hem in persoon is betekend of op andere wijze bekend is geworden.

Uitspraken Meer informatie

Rechtspraak:

Ontruiming misbruik van bevoegdheid

Wanneer een vonnis, waarbij de huurovereenkomst is ontbonden, onherroepelijk is geworden, dan is het slechts in uitzonderingssituaties mogelijk om ontruiming toch tegen te houden. Dat zal het geval kunnen zijn indien:

  • het vonnis een evidente (juridische of feitelijke) misslag bevat, of;
  • na het vonnis nieuwe feiten hebben voorgedaan of bekend zijn geworden, waardoor aan de zijde van de huurder een noodtoestand zou ontstaan en een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard, danwel;
  • de verhuurder met de tenuitvoerlegging van het vonnis (anderszins) misbruik maakt van zijn bevoegdheid.

Het zal duidelijk zijn dat dakloosheid op zichzelf geen noodtoestand oplevert. Hiervan kan wel sprake zijn wanneer bijvoorbeeld de huurder na het vonnis ernstig ziek is geworden.
Er kan ook sprake zijn van misbruik van bevoegdheid wanneer een betalingsregeling nagekomen wordt, terwijl overeengekomen is of de verwachting werd gewekt dat met de betaling de ontruiming geen doorgang zou vinden. Het is dus van groot belang om bij een betalingsvoorstel duidelijk overeen te komen dat er niet zal worden ontruimd.

Beslag op de huurtoeslag

Er geldt een beslagverbod voor huurtoeslag. Er is echter één uitzondering: De verhuurder kan voor een huurschuld beslag op de huurtoeslag leggen. In de wet staat dat beslag op de huurtoeslag mogelijk is voor: “een vordering tot nakoming van een betalingsverplichting wegens een geleverde prestatie waarbij de betalingsverplichting ter zake van die prestatie oorzaak is voor de tegemoetkoming”. (art. 45 Awir)

Deze formulering roept de vraag op hoe nauw het verband moet zijn tussen de huurschuld en de huurtoeslag om beslag te mogen leggen. De te betalen huur moet immers ‘oorzaak zijn’ voor de huurtoeslag. Kan een verhuurder uit het verleden beslag leggen op de huurtoeslag die bedoeld is voor een woning van een andere verhuurder? Zowel het Hof Den Bosch als het Hof Amsterdam zijn van oordeel dat beslag op een toeslag vanwege een oude schuld onrechtmatig is. Dit betekent dat al de geïnde bedragen inclusief kosten kunnen worden teruggevorderd (verjaringstermijn is 5 jaar).

Wanneer geldig beslag op de huurtoeslag is gelegd valt de gehele huurtoeslag onder het beslag. De beslagvrije voet is bij beslag op de huurtoeslag niet van toepassing. Wat betekent dit wanneer naast beslag op de huurtoeslag, er ook beslag op het inkomen ligt, of op het inkomen wordt verrekend? Als er niets gebeurt zou dit betekenen dat de debiteur ernstig in de financiële problemen komt. De beslagvrije voet moet echter vanwege de hogere woonkosten hoger worden vastgesteld. De beslagvrije voet wordt namelijk verhoogd met de woonkosten, na aftrek van de normhuur en de ontvangen huurtoeslag (zie art. 475d lid 5 onder b Rv). De rechtbank Den Bosch heeft bepaald dat wanneer beslag op de toeslag is gelegd, de beslagvrije voet die geldt voor beslag op het inkomen, niet met de toeslag mag worden verminderd. Betrokkene kan immers feitelijk niet over de toeslag beschikken.

Er geldt bij beslag op de huurtoeslag dus geen beslagvrije voet. Bij een laag inkomen kan dit tot gevolg hebben dan het totale inkomen lager is dan de beslagvrije voet. Er bestaat dan de mogelijkheid dat de kantonrechter op verzoek de beslagvrije voet van toepassing kan verklaren. Voorwaarde is wel dat de debiteur aantoont over onvoldoende middelen van bestaan te beschikken.
Richt het verzoek eerst aan de schuldeiser/deurwaarder. Deze moet dit verzoek zelf beoordelen en mag niet standaard naar de kantonrechter verwijzen. Dit blijkt uit de parlementaire behandeling.
De vaste jurisprudentie staat onder druk sinds een arrest van het Hof Den Haag dat, in tegenstelling tot het Hof Arnhem-Leeuwarden, van oordeel is dat er geen beslagvrije voet kan gelden bij beslag op een toeslag. Dit oordeel is echter zeer aanvechtbaar. Kijk hier voor meer info.

Uitspraken Meer informatie

Rechtspraak:

Tuchtrecht:

Nationale ombudsman:

Huurschuld en wsnp

Bij een bedreigende situatie kan de debiteur een verzoek tot toepassing van de wsnp indienen en tegelijk om een voorlopige voorziening vragen. Van een bedreigende situatie is sprake bij:

  • een gedwongen ontruiming;
  • beëindiging van de levering van gas, elektra of water;
  • opzegging dan wel ontbinding van de zorgverzekering.

Indien de rechtbank de voorlopige voorziening verleent mag gedurende 6 maanden niet worden ontruimd, afgesloten en de zorgverzekering mag niet worden opgezegd of ontbonden.

Wanneer de debiteur is toegelaten tot de wsnp kan de verhuurder de huurovereenkomst niet opgezeggen of ontbinden vanwege een huurschuld die betrekking heeft op de periode voorafgaand aan de wsnp. Een vonnis tot ontruiming wordt gedurende de wsnp opgeschort, mits de lopende huurtermijnen worden voldaan. Opzegging en ontbinding van een tijdens de wsnp ontstane huurschuld is wel mogelijk.

Inboedel bij ontruiming

Als een ontruiming niet meer te voorkomen is doet de huurder er verstandig aan zelf zijn inboedel uit de woning te halen en ergens op te slaan. Dit bespaart veel kosten en de inboedel blijft bewaard.
Wanneer de huurder niets onderneemt zal de deurwaarder tot ontruiming overgaan. De taak van de deurwaarder is beperkt tot het leeg halen van de woning. Door de inboedel aan de straat te zetten heeft de deurwaarder in principe zijn taak volbracht.

Meestal verbiedt de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) het aan de openbare weg laten staan van goederen. Dat is ook de reden dat de deurwaarder de gemeente op de hoogte dient te brengen van datum en tijdstip van de ontruiming. De gemeente heeft dan de bevoegdheid de goederen af te voeren en op te slaan. Wanneer de eigenaar de goederen niet binnen 13 weken tegen betaling van de afvoer- en opslagkosten ophaalt, is de gemeente bevoegd de goederen te verkopen, te schenken of te vernietigen.

Er zijn gemeenten die vinden het de verantwoordelijkheid van de verhuurder om er voor te zorgen dat de inboedel niet op straat komt te liggen. Zij doen dit door middel van een preventieve aanzegging van bestuursdwang: De verhuurder dient er voor te zorgen dat de inboedel niet op straat komt te liggen. Mocht dit wel gebeuren dan zal de gemeente de inboedel op kosten van de verhuurder verwijderen. Deze werkwijze is volgens de Raad van State geoorloofd.

Uitspraken Meer informatie

Rechtspraak:

Tuchtrecht:

Nationale ombudsman:

Verwijzen naar deze pagina: www.schuldinfo.nl/huur