SchuldInfo

Juridische info voor hulpverleners

SchuldInfo

Juridische info voor hulpverleners

• Home
• Nieuws
• Missie
• Publicaties
• Scholing

Wanneer de huurder niet of niet op tijd betaalt kan de verhuurder gaan dagvaarden. Daarbij zijn twee vorderingen mogelijk:

• betalen van de huurachterstand;
• ontbinding van de huurovereenkomst.

In bepaalde situaties is het op zichzelf de vraag of de verhuurder meteen kan dagvaarden. Bijvoorbeeld, er zijn problemen met de uitbetaling van de huurtoeslag en de verhuurder weet dit, of de verhuurder besluit van de een op de andere dag dat de huur vóór de eerste van de maand betaald moet zijn.

Veelal zal de verhuurder ook ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Ontbinding heeft voor de huurder grote gevolgen want dit betekent dat bij toewijzing ontruiming kan plaatsvinden. Niet elke huurachterstand rechtvaardigt een ontbinding. Over het algemeen wordt aangenomen dat er minimaal een huurachterstand van drie maanden moet zijn. Wanneer de huurder herhaaldelijk te laat betaalt, ligt dit veelal anders en kan bij een kleinere huurachterstand ontbonden worden.

Vaak geeft de rechter een ‘terme de grace’, d.w.z. een termijn waarbinnen de vordering in z’n geheel voldaan moet zijn om ontruiming te voorkomen.

Wanneer de huurder geen verweer voert zal de rechter alleen kijken of aan de vereiste formaliteiten is voldaan en of de vordering hem niet onrechtmatig of ongegrond voor komt. Wanneer het in orde is zal hij de vordering bij verstek toewijzen. Tegen een verstekvonnis kan de huurder nog in verzet komen door de verhuurder te dagvaarden. Dit moet binnen 4 weken gebeuren nadat het verstekvonnis aan hem in persoon is betekend of op andere wijze bekend is geworden.

Wanneer een vonnis, waarbij de huurovereenkomst is ontbonden, onherroepelijk is geworden, dan is het slechts in uitzonderingssituaties mogelijk om ontruiming toch tegen te houden. Dat zal het geval kunnen zijn indien:

• het vonnis een evidente (juridische of feitelijke) misslag bevat, of;
• na het vonnis nieuwe feiten hebben voorgedaan of bekend zijn geworden, waardoor aan de zijde van de huurder een noodtoestand zou ontstaan en een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard, danwel;
• de verhuurder met de tenuitvoerlegging van het vonnis (anderszins) misbruik maakt van zijn bevoegdheid.

Het zal duidelijk zijn dat dakloosheid op zichzelf geen noodtoestand oplevert. Hiervan kan wel sprake zijn wanneer bijvoorbeeld de huurder na het vonnis ernstig ziek is geworden.
Er kan ook sprake zijn van misbruik van bevoegdheid wanneer een betalingsregeling nagekomen wordt, terwijl overeengekomen is of de verwachting werd gewekt dat met de betaling de ontruiming geen doorgang zou vinden. Het is dus van groot belang om bij een betalingsvoorstel duidelijk overeen te komen dat er niet zal worden ontruimd.

Bij een bedreigende situatie kan de debiteur een verzoek tot toepassing van de wsnp indienen en tegelijk om een voorlopige voorziening vragen. Van een bedreigende situatie is sprake bij:

• een gedwongen ontruiming;
• beëindiging van de levering van gas, elektra of water;
• opzegging dan wel ontbinding van de zorgverzekering.

Indien de rechtbank de voorlopige voorziening verleent mag gedurende 6 maanden niet worden ontruimd, afgesloten en de zorgverzekering mag niet worden opgezegd of ontbonden.

Wanneer de debiteur is toegelaten tot de wsnp kan de verhuurder de huurovereenkomst niet opgezeggen of ontbinden vanwege een huurschuld die betrekking heeft op de periode voorafgaand aan de wsnp. Een vonnis tot ontruiming wordt gedurende de wsnp opgeschort, mits de lopende huurtermijnen worden voldaan. Opzegging en ontbinding van een tijdens de wsnp ontstane huurschuld is wel mogelijk.

Als een ontruiming niet meer te voorkomen is doet de huurder er verstandig aan zelf zijn inboedel uit de woning te halen en ergens op te slaan. Dit bespaart veel kosten en de inboedel blijft bewaard.
Wanneer de huurder niets onderneemt zal de deurwaarder tot ontruiming overgaan. De taak van de deurwaarder is beperkt tot het leeg halen van de woning. Door de inboedel aan de straat te zetten heeft de deurwaarder in principe zijn taak volbracht.

Meestal verbiedt de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) het aan de openbare weg laten staan van goederen. Dat is ook de reden dat de deurwaarder de gemeente op de hoogte dient te brengen van datum en tijdstip van de ontruiming. De gemeente heeft dan de bevoegdheid de goederen af te voeren en op te slaan. Wanneer de eigenaar de goederen niet binnen 13 weken tegen betaling van de afvoer- en opslagkosten ophaalt, is de gemeente bevoegd de goederen te verkopen, te schenken of te vernietigen.

Er zijn gemeenten die vinden het de verantwoordelijkheid van de verhuurder om er voor te zorgen dat de inboedel niet op straat komt te liggen. Zij doen dit door middel van een preventieve aanzegging van bestuursdwang: De verhuurder dient er voor te zorgen dat de inboedel niet op straat komt te liggen. Mocht dit wel gebeuren dan zal de gemeente de inboedel op kosten van de verhuurder verwijderen. Deze werkwijze is volgens de Raad van State geoorloofd.