SchuldInfo

Juridische info voor hulpverleners

 
 

Nieuwe huurachterstand of niet?

Bron: André Moerman

27/10/2013 11:21 uur

Stichting Woonbron bracht de maandelijkse huurbetalingen in mindering op een eerder opgebouwde huurachterstand inclusief kosten. Hierdoor ontstond een nieuwe huurachterstand. De huurovereenkomst is vervolgens bij verstek ontbonden en de woning is ontruimd. Het Gerechtshof Den Haag moest oordelen of Woonbron de maandelijkse huurbetalingen wel had mogen afboeken op de eerder opgebouwde schuld, of had moeten afboeken op de lopende huur? Beantwoording van deze vraag is bepalend of de huurovereenkomst terecht is ontbonden.


Eerste huurachterstand
Op 17 mei 2011 is de huurder door Woonbron gedagvaard tot betaling van een achterstallige huur tot en met 31 mei 2011, met rente en kosten. De achterstallige huur bedroeg blijkens deze dagvaarding, na verrekening van betalingen en kosten 849,41 (hierna zaak I). Naar aanleiding hiervan heeft de huurder op 18 mei 2011 met de deurwaarder van Woonbron een betalingsregeling getroffen (hierna: de Regeling). De Regeling is vastgelegd door de deurwaarder en hield onder meer het volgende in:

‘In bovenstaande zaak bevestig ik voor de goede orde de met u getroffen betalingsregeling van € 300,-- per maand. Deze regeling heeft betrekking op de huurachterstand t/m mei 2011. De eerste termijn dient uiterlijk 10 juni in mijn bezit te zijn. De regeling wordt aangegaan onder de voorwaarde (…) dat de lopende huur stipt op tijd aan cliënte wordt betaald. Er is reeds op 26 mei 2011 een zitting gepland. De zitting wordt met deze regeling niet voorkomen. De zitting kan alleen worden voorkomen door algehele betaling.(…)

De kantonrechter heeft vervolgens in deze zaak op 9 juni 2011 bij verstek vonnis gewezen, waarbij de huurder, uitvoerbaar bij voorraad, is veroordeeld tot betaling van € 849,41 met de gevorderde wettelijke rente, alsmede tot betaling van proceskosten van € 467,31 plus eventuele btw (hierna: vonnis I). Dit vonnis is op 15 juni 2011 betekend, met bevel in totaal € 1.523,86 (de toegewezen bedragen plus nasalaris en exploitkosten) binnen twee dagen aan de deurwaarder te betalen.

De huurder heeft vervolgens in juni, juli en augustus 2011 telkens € 300,-- aan de deurwaarder betaald, terwijl hij de lopende huur is blijven voldoen. Hij heeft bij de betaling van de huurpenningen over de maanden oktober 2011 tot en met juli 2012 telkens vermeld op welke maand de huurbetaling betrekking had (hierna ook: de geoormerkte huurbetalingen).

Op 25 januari 2012 heeft de deurwaarder in zaak I executoriaal beslag gelegd op de uitkering van betrokkene wegens een – volgens de deurwaarder – restantschuld van € 871,37. Woonbron stelt in verband hiermee dat de huurder na de laatste betaling van € 300,-- op 15 augustus 2011 gestopt is met het voldoen aan de Regeling, zodat deze is vervallen.

Tweede huurachterstand
De huurder is door Woonbron op 25 juli 2012 opnieuw gedagvaard, en wel in de onderhavige zaak wegens niet tijdige betaling van de huur over de periode oktober 2011 tot en met juni 2012 (hierna ook: zaak II). Dit heeft geleid tot een verstekvonnis van 9 augustus 2012, waarbij de huurder overeenkomstig de vordering van Woonbron onder meer is veroordeeld tot betaling van € 1.856,13 aan huurachterstand en waarbij voorts de huurovereenkomst is ontbonden en de ontruiming van de woning is gelast (hierna ook: verstekvonnis II). Het bedrag van € 1.856,13 is mede opgebouwd uit de restantvordering uit zaak I, waarbij Woonbron toepassing heeft gegeven aan artikel 6:44 BW. De woning is vervolgens op 30 augustus 2012 ontruimd.

Verzet
De huurder is in verzet gegaan tegen verstekvonnis II. Dit heeft geleid tot het thans bestreden vonnis van 20 december 2012 (hierna ook: vonnis II). In dit vonnis heeft de kantonrechter onder meer overwogen, kort en zakelijk samengevat:

  • Het stond Woonbron (op grond van artikel 6:43 BW) niet vrij de geoormerkte huurbetalingen in mindering te brengen op andere posten (kosten, verschenen rente) dan de huurder had aangewezen.
  • Weliswaar betaalde de huurder structureel te laat, maar uiteindelijk heeft hij wel betaald.
  • Bij het uitbrengen van de dagvaarding in zaak II had de huurder al € 3.840,40 betaald, terwijl hij terzake van huur en afrekening stookkosten € 4.032,06 had moeten betalen. De huurder is dus met betaling van een bedrag van € 191,66 in gebreke gebleven. Op die grond heeft Woonbron hem op goede gronden in rechte mogen betrekken.
  • Bij het wijzen van verstekvonnis II op 9 augustus 2012 was de bij dagvaarding van 25 juli 2012 gestelde huurachterstand volledig betaald, aangezien na dagvaarding door Woonbron nog een bedrag van € 427,50 van is ontvangen. Er bestond op 9 augustus 2012 dus een voorstand van € 235,84.
  • De medegevorderde ontbinding en ontruiming zijn dus bij dit vonnis ten onrechte uitgesproken. De kantonrechter heeft vervolgens het verstekvonnis II vernietigd, de huurder veroordeeld in de kosten van de verstekprocedure, zulks onder aftrek van voormeld bedrag aan ‘voorstand’, en de vorderingen van Woonbron afgewezen. Woonbron is daarbij veroordeeld in de kosten van de verzetprocedure.

Woonbron heeft vervolgens hoger beroep aangetekend.

Beoordeling in hoger beroep

Zoals Woonbron erkent en zoals uit het voorgaande blijkt heeft Woonbron de betalingen van de huurder (ook de geoormerkte huurbetalingen) telkens toegerekend aan de oudste schulden, kosten en rente, meer in het bijzonder aan de proces- en nakosten, plus rente, op basis van vonnis I. Pas nadat die kosten en rente waren voldaan heeft Woonbron de ontvangen betalingen in mindering gebracht op de verschuldigde huurpenningen. Zoals de kantonrechter met juistheid heeft overwogen had Woonbron dit niet mogen doen. Woonbron had met name ten aanzien van de geoormerkte huurbetalingen artikel 6:43, eerste lid BW moeten toepassen. Woonbron miskent dat er bij de huurbetalingen sprake is van maandelijks nieuwe verbintenissen (elke maand ontstaat er een nieuwe verplichting tot huurbetaling), waarbij de schuldenaar gerechtigd is overeenkomstig genoemd artikel 6:43 BW de verbintenis aan te wijzen waarop de betaling betrekking heeft.

Waar leidt dit toe? De onderhavige zaak II betreft vorderingen wegens het gestelde niet-nakomen van de huurbetalingsverplichtingen over de periode oktober 2011 tot en met juli 2012. Aan deze verplichtingen is door de huurder blijkens het voorgaande voldaan, althans vrijwel geheel voldaan. Het hof ziet daarom voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning geen grond, mede gelet op het bepaalde in artikel 6:265, eerste lid (slot) BW, waarop de huurder, naar het hof begrijpt, een beroep heeft gedaan.

Weliswaar was de huurder geregeld met zijn maandelijkse huurbetalingen enige dagen tot weken te laat, maar dit alléén wordt in de gegeven omstandigheden ontoereikend voor ontbinding gevonden, temeer nu er geen enkele aanwijzing is dat dit aspect in eerdere jaren tot enig optreden van Woonbron heeft geleid. Veronderstellenderwijs aannemende dat in de relevante periode te weinig huur is betaald, dan nog wordt geoordeeld dat het hierbij om zulke geringe bedragen ging (enkele tientjes hoogstens) dat dit de ontbinding niet rechtvaardigt. Het hof heeft hierbij het (min of meer) regelmatige betaalgedrag in het verleden mede in aanmerking genomen. De omstandigheid dat er wel een substantiële achterstand in de betaling van rente en kosten (uit zaak I) is ontstaan, leidt ook niet tot een ander oordeel. Voor zaak I had de gemachtigde van Woonbron immers de Regeling getroffen. De huurder heeft er in redelijkheid op mogen vertrouwen dat hij deze na drie betalingen van € 300,-- was nagekomen (de achterstallige huurpenningen bedroegen immers ongeveer € 900,--), gelet op
(i) de weinig duidelijke omschrijving van de Regeling (ontbreken vermelding van het totaal-verschuldigde en het ontbreken van uitleg van het begrip ‘huurachterstand t/m mei 2011’) en
(ii) het uitblijven tot 25 januari 2012 van enig andersluidend signaal van de zijde van Woonbron.

Het hof neemt voorts nog in aanmerking dat niet is gebleken dat de huurder voorafgaande aan de (als gevolg van detentie) opgelopen en nadien snel ingelopen achterstand van drie maanden in 2011 problematisch huurgedrag heeft vertoond; dat de huidige problematiek met name is ontstaan door de (als gevolg van executiemaatregelen) oplopende kosten, die wellicht te vermijden waren geweest, gelet op de niet-onwelwillende houding van de huurder. Dit betekent dat de grieven worden verworpen.

Ten overvloede merkt het hof nog het volgende op. Een snel ingelopen huurachterstand van drie maanden (van rond de € 900,--) bij een niet-problematische huurder heeft geleid tot diverse procedures, executiemaatregelen met hoge kosten en een ontruiming van een woning. Het hof vraagt zich in gemoede af of niet in een eerder stadium bezien had kunnen (en ook had moeten) worden of een andere weg te prefereren was geweest. In dit verband wekt het bevreemding dat de deurwaarder van Woonbron gemeend heeft verstekvonnis I te moeten betekenen, met bevel tot betaling binnen twee dagen van een bedrag van € 1.523,86, op een moment dat de Regeling (ook in de visie van Woonbron) nog van kracht was.

De slotsom van het voorgaande is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

Beslissing
Het hof: bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, van 20 december 2012;

veroordeelt Woonbron in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden begroot op € 299,-- aan verschotten en € 1788,-- aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Meer informatie
- Hof Den Haag 27 augustus 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:3224
- Achtergrondinfo huurschulden


Reageren?
- Reageer via schuldinfo op LinkedIn


« Nieuwsoverzicht